賃貸併用住宅って賃貸収入得られるし興味はあるんだけど、実際に経験している人のブログって少ない！
良い点、悪い点、リアルな声を聞きたいな…
賃貸併用住宅は、最近都心部で需要が出てきているようです。
しかしながら、実際に経験している人のブログというのはなかなか見かけません！
そこで、実際に経験している私たちが、何回かに分けて賃貸併用住宅の色々なことを、リアルな視点で記事にします！
第一弾としては、事前に知っておいた方が良いお金のことについて記事にしました。
第二弾として、賃貸併用住宅のデメリットについて思うところを述べていきたいと思います。
なお、私たちの賃貸併用住宅のスペック・立地条件は次のとおりです。
- １部屋約30㎡の部屋を賃貸として貸し出している
- 構造は木造住宅のツーバイフォーです。遮音床仕様等防音には力を入れました。
- 東京都23区内在住。立地としては2駅利用可。駅までの距離は約10分。
- 一人暮らしの方にはある程度人気のある場所（Suumoの住みたい街ランキングの関東Top50の中に入ってます）
賃貸併用住宅のデメリット① 総費用が高くなる
総費用というのは、土地代・建築費用の両方が高くなる傾向があるということです。
土地を既に持っている場合は土地代はかかりません。
が、この場合は、立地条件によっては賃貸併用に向かない場合もあります。。
なぜ、総費用が高くなってしまう理由は主に次の4つ。
- 賃貸併用住宅は立地条件が大事。立地の良いところを選ぶと、おのずと土地の坪単価は高くなる。
- 賃貸併用住宅を建てるために、より大きな土地が必要な可能性がある。
- 賃貸併用住宅では、設備を追加で取り付けなければいけないので、その分コストが高くなる。
- 世帯増になることにより、水道管やガスなどの工事が通常に比べて高くなる。
参考までに、私たちが家にかかった建築費用（土地代を除く）と土地条件等については、次の記事で確認できます。
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賃貸併用住宅のデメリット② 空室リスクがある
借主はすぐに決まるとは限りません。
そして、空室期間が延びる要因としては主に3つ。
- 家賃の設定・不動産仲介会社の選定を間違える
- そもそも賃貸併用を建てた場所に賃貸の需要がない
- 入居者選びに慎重になる
私たちの家が建ったのは2019年11月30日。賃貸に申込が入ったのが2020年3月2日。入居開始が3月25日。
賃料発生までに約4か月かかったわ…
空室リスクの要因その① 家賃の設定・不動産仲介会社の選定を間違える
部屋を借りようとしている人が一番何に敏感かというと…
家賃
ここの設定を間違えると、なかなかお客さんにヒットしません。
しっかりと、競合分析をして、適切な家賃設定をすべきかと思います。
私たちの場合は、当初は大手仲介会社に依頼し、相場よりも1割ほど高い家賃で設定しました。
が、驚く程問い合わせがありませんでした。。。
なお、家探しのピークは２月中旬から３月にかけて！
「やばい、このままじゃ借り手見つからない…」
ということで、次のことをしました。
- 家賃を相場通りにする
- 大手とは別の不動産仲介会社にも頼む
結果、すぐに問い合わせが発生。短期間で借主を見つけることができました。コロナが本格的に流行る直前でしたので、危なかったなーと感じています。
ちなみに、最初に依頼した大手仲介会社からの紹介は条件変更しても０。
しかも、借主が決まらないことを逆手に取って、相場よりも1万円も低い賃料を提案してくる始末…
サブリースじゃないんだからさ。。
土地を紹介してもらった会社と同じグループでしたが、人のレベルの差が違いすぎて唖然としました。。
小さい仲介会社の人の方が、よっぽどしっかりしてましたよ…
空室リスクの要因その② そもそも賃貸併用を建てた場所に賃貸の需要がない
これは既に土地を持っている人にありがちな話だと思います。
賃貸併用住宅の場合、ある程度賃貸需要がある場所で建てないと、なかなか入居者が決まらない、という事象に遭遇します。
なので、ハウスメーカーなどに言われて、賃貸併用を建てるということは絶対に避けてくださいね。
あくまで需要があるか、賃料を確保できるかが重要です！
空室リスクの要因その③ 入居者選びに慎重になる
通常の賃貸の場合、自分たちは住むわけではありません。
なので、何かトラブル（素行が悪かったり、音がうるさかったり…）に遭遇しても自分たちの生活には支障はありません。
一方で、賃貸併用住宅の場合、入居者と隣り合わせで生活することになります。
つまり、入居者の生活スタイルに問題がある場合、自分たちに災難がふりかかるわけです。。
なので、私たちも色々と条件を付けましたし、また入居希望の方をお断りしたりしました。
条件というのは、例えばこんなことをつけていました。
- 保証会社必須
- 喫煙不可
そして、入居をお断りしたのは、次の方たちでした。
- 日本に初めて住む外国人：大企業のエンジニアとして採用された方。私の経験上、生活スタイルの違いで問題になる可能性が高いと判断し、お断り。
- 芸能人の卵：アメーバＴＶにも出たことのある子でフォロワーも10万人近くいる子。ただ、炎上経験があったのでお断りしました。
このように、条件を絞ったり、お断りすることで空室期間が延びてしまいます。
ただ、入居者希望の方が、今まで自分の人生の中で遭遇したことのないような人だったりします。
これは、賃貸オーナーとして面白いところではあります。
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賃貸併用住宅のデメリット③ 手続きが煩雑
賃貸併用住宅は建てればそれで終わりではありません。色々とすることが多く、結構面倒です。
具体的には、次のようなことです。
- 不動産仲介会社とのやり取り（契約関連）
- 賃貸経営開始から２か月以内に青色申告承認申請書を提出（税金の計算から10万円控除できます）
- 青色申告使うのであれば、帳簿をつける必要あり
- 毎年確定申告が必要
- 住宅ローン控除の計算がちょっと厄介
- 建物の減価償却の償却期間についての相談を税務署とする必要がある
3、4、6についてはまだ私たちも対応していません。
帳簿は早めに用意しないとな…
特に6は早くやらなきゃーと思っているものの、できていない部分。
ちなみに、#6は何かというと…
建物にかかった費用というのは、税金の費用に算入することができます。
で、この費用というのは、全額一括で税金の計算に算入できるものではなく、一定の期間（木造の躯体の場合は22年）をかけて税金の計算に算入していく必要があります。
この辺りの計算方法を、ハウスメーカーで賃貸併用住宅を建てた場合は一度税務署と相談する必要があり、このことを言っています。
ここの説明は長くなりそうなので、また別記事でまとめたいと思います。
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賃貸併用住宅のデメリット④ 入居者に気を使う
実際賃貸併用住宅となると、入居者が隣り合わせで生活することとなります。
自分の家なんだけど、人に気を使っている感じでちょっと変な感じがするのよね…
特に一番気になるのが、
音
私たちの賃貸併用住宅の場合は、1階に賃貸、2、3階が自分たちの主な生活スペースです。
図にするとこのような形。
1階と2階の間の床は遮音床。そして、界壁が賃貸と居住スペースの間にはあり、音は通常よりも聞こえにくくなっています。
ただ、それでもお互いの生活音はある程度聞こえます。
- 1階の借主の場合：足音・私たちのかすかなしゃべり声・赤ちゃんの泣き声はかなり聞こえる（色々と実験しました）
- 2、3階の場合：何か床に思いものを落とした時の衝撃音、収納や雨戸の開け閉めの音。声は全く聞こえない
こんな感じが住んでみて気づいたことです。
でも、このくらいだとあんまり私の場合は気にならないかな！ずぼらなのかしら♪（笑）
僕も正直そこまで気になるわけじゃないかな。でも、神経質な人は賃貸併用住宅は向かないと思うな。
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賃貸併用住宅のデメリット⑤ 中古市場で将来売れない可能性がある
賃貸併用住宅というものの性質上、中古市場で将来売れない可能性があります。
- 最近増えているものの、賃貸併用住宅に対する需要自体がまだまだ少ない
- 間取りが特殊なことが多く、通常の一戸建てとしても使いにくい
- 賃貸併用住宅で家を建てる場合、総額費用が高くなるので、売り出し価格も高めになってしまう
この辺りが主な理由になります。
ただ、間取りについてはうまく作れば問題ない場合も多いです。
例えば、「2世帯住宅」として売り出すことは可能かと思います。
いかがでしたでしょうか？以上が弱小賃貸オーナーが感じている、経験した、賃貸併用住宅のデメリットについてでした！
色々とメリットデメリットを知った上で、賃貸併用住宅を建ててくださいね♪